编者按：本文来自微信大众号“西部城事”（ID：xibuchengshi0518），作者西部菌，36氪经授权发布。
城镇化下半场，城运在改写，地产逻辑也在生变。
正所谓春江水暖鸭先知，金字塔尖的地产巨子，他们的运营、开展和转型，也就成了重要的参照。
3月17日，万科发布了2019年的年报，交上了一份还算不错的答卷。但投资者和长时间资金商场却并不配合，成果并没有到达预期，成为干流的商场声响。
很显然，在郁亮所言的地产白银时代，用“活下去”来警醒自己的万科，正在面临一个任何房企都躲避不了的生计难题。
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先来看首要成果目标。
2019年完成运营收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比别离增加 23.6%和 15.1%。
其间房地产仍然是肯定的中心。全年的房产出售金额为6308.4亿元，相关事务运营收入为 3526.5亿元，占比达95.9%。近两年大力布局的物业服务，运营收入只要 127亿元。
来历：万科官网并且留意，2019年全国的房地产商场增加空间，还在进一步紧缩——产品房出售面积，同比下降0.1%；出售金额虽然同比增加6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。
在商场缩短的前提下，占产品房商场4%比例的万科，2019年的出售面积和出售金额，别离增加1.8% 和 3.9%。
一起，万科在21个城市的出售金额位列榜首，在12个城市排名第二。归纳巨细环境，以及房企的全体表现看，万科的成果其实并不算差。
但怎么办它是万科啊，巨无霸等级的房企，地产职业TOP3的存在，所以一向被寄予厚望，现已脱离的王石，更是在上一年宣称，“发布的年报非常好”，为万科造势。
仅仅从数据比照来看，万科好像有些不复当年之勇了，不只没能到达3800亿元的商场营收预期，营收、净利润的增速都要低于2018年。
对乏善可陈的年报，长时间资金商场则敏锐地予以了回应。18日，万科股价全天低开低走，收盘时跌落6.44%，跑输深证成指4.74个百分点。
万科的表现，就像一个优等生只考了80分，光看成果不能说差，但间隔优异还相距甚远。
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相较于喊出标语的2018年，“活下去”这三个字，在2019年好像愈加应景了。
要知道，2018年万科的出售额增加虽然只要14.5%，但一两年之前，万科仍是在以一种反常生猛的气势在攻城略地。比方2016年和2017年，其出售额增速别离到达39.5%、45.3%。
来历：万科年报
只过了短短两年，万科就从45.3%的增速掉到3.9%，创下了近几年的新低，可谓风云突变。
这其间当然有房地产商场缩短的微观要素。问题在于，依据成果快报，同一片蓝全国，同队伍的碧桂园和恒大仍维持在10%左右，而融创2019年的出售额增速，更是到达了21%。
在卖房这个首要事务上，2019年的万科，优势在变小，毛利率也在下降。27.2%的地产事务结算毛利率，比上一年下降了2.5个百分点，乃至低于职业平均值。隐忧还不止于部分成果呈现下滑。比方这次年报就显现，万科的区域公司之间，呈现了必定的不均衡。
在万科的战略版图中，全国被切分为南边区域、上海区域、北方区域、中西部区域四块。其间出售金额占比别离为20.2%，32.42%，22.54%，23.88%。来历：万科年报
作为万科总部所在地的南边区域，按理说有各方面的资源优势，但是出售比例近几年却连续被反超，终究处于垫底状况。
万科解说称，2014年开端，土地出让渐渐的变多的是归纳体，纯住所项目占比下降。归纳体的开发报答周期更长，更检测运营才能，不再仅仅拿地盖房然后卖出去收钱如此简略了。
反过来看，这却是再次证明，以“城乡建设与日子服务商”自我定位的万科，在住所商场转入存量时代后，为了脱节开发商的单一面孔，不得不献身赚钱的速度。
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存量时代的房企，简直都面临着两大终极难题：榜首，怎么应对商场的危险；第二，怎么在房地产之外，寻觅第二增加曲线。
以这两个视角来看，万科的年报里，可以说是写满了求生欲。
先说抗危险。众所周知，2019年跟着调控收紧，融资途径削减，一起2020年又是会集偿债的高峰期，资金问题和债款压力，压得许多中小型房企喘不过气来。
比照那些低成本、高周转，张狂加杠杆，导致债款率居高不下的房企，万科的稳健指数可以说是单独一档。
年报显现，2019年万科筹资活动现金流入为1233.94亿，同比下降27.12%。并且在融资规划下降，自动降杠杆控危险的一起，万科还在拼命还账。
上一年全年，万科筹资活动现金流出为1567.32亿，同比增加25.88%。借钱的力度下降，还钱的力度加大，这一降一升，导致万科筹资活动发生的现金流量净额为负的333.38亿元。
在操控债款规划时，万科手上还有让大多数房企难以望其项背的活动资金。2019年万科持有的货币资金高达1661.9 亿元，远远高于一年内到期的活动负债。
不管是对企业仍是对个人，在任何时候，一旦遭受疫情之类的黑天鹅事情，面临资金链断裂的危险，现金流都将是化解危险的要害。
少借钱，多还钱，现金为王，万科的当心谨慎和审慎，却是也再次显现出，它关于商场危险的高度警惕。所以虽然部分目标下滑，但万科的抗危险才能，却得到了反向提高。
来历：wind
在危险操控的一起，为了“活下去”的万科，早已不再满足于做“三好住所供货商”。和许多房企相同，它的战略多元化野心，在物业项目上表现的较为显着。
相关于产品房的一锤子买卖，物业的确是一块可以继续发生收益的肥肉。为了在房地产之外寻觅新的增加点，万科喊出了千亿物业营收的野心，近来更是疯传收买协信天骄物业股权。
不过这条新的增加曲线，还不太成气候。2019年，万科物业的营收只要127亿元，离打破千亿大关为时髦远。拓展生计的测验，仍旧负重致远。
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万科的求生欲，让它看上去不像一个TOP3的巨子。但也正是这份稳健，照见了地产商场未来竞赛开展的阴险。
事实上，在危险预见方面，万科可谓一向的先行者。它最早打出了白银时代的概念，最早光明磊落的表明“活下去”，也首先大规划地持有现金。
和因高速扩张被指“急进”的融创比较，哪怕有被迎头赶上的危险，万科的每一步操作，也可以说是当心驶得万年船。
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但不管急进仍是保存，都改动不了房地产来钱快的原始特征。现在黄金时代完毕，躺着赚钱成为泡影。哪怕在物业、物流等多个范畴多线开工，也未必可以添补增速下滑的缺口。
万科的年报开篇写到，没有成功的企业，只要时代的企业。这话大体没错。
时代瞬息万变，任何职业都有它的周期。万科的求生欲，仅仅这个时代房企生计环境改变的一个缩影。
不管是仍旧扩张，仍是开端缩短阵线，储藏粮草过冬，职业转折点正在加快到来。
要“活下去”的，远远不止万科。
