编者按：本文来自微信大众号“神镇”（ID:shenzhenhaomeng），作者：神镇，36氪经授权发布。
张园林终年穿戴白衬衣，最上面那粒纽扣不系，套上灰色西装，左手插在裤子口袋，巨大洒脱的老板气派。
略长的发型和年青脸庞，让他看起来像地产二代，而不会想到，他十年前才从建筑作业回身，进入地产开发范畴，并敏捷成为百亿财主。
百度百科里，对他的介绍很简单：从事房地产作业，财富来历于新力控股（02103.HK）。
去年末，新力控股筹资不到20亿上市，市值150亿港元左右，依照张园林的持股份额，股票市值在110亿元上下。
凭仗这一财富数字，张园林能够排进江西富豪榜前5名。
站在房地产从业者视点，描绘张园林的成果，明显会比冷冰冰的财富数字愈加生动。
当他十年前踏足地产时，万科出售额已破千亿元，便是这样从零开端，张园林硬生生将新力做成江西省最大房企，并拓宽至全国，合约出售额迫临千亿元。
新力在江西，具有难以梦想的商场位置，以2018年为例，新力完成了539亿元出售额，是第二名的一倍，在南昌也是相同的状况。
关于张园林来说，上市也有欠好的当地，他有必要系上衬衣纽扣，端坐在出资者面前，周围坐着明星作业经理人陈凯。
就算被质疑，新力发挥高明财技，将财物负债率从237.9%瞬间降为67%，张园林也必定自傲，眼里波澜不惊。
假如细心一点，从新力上市后榜首份完好年报里，就会找到他自傲的来历：
由于他历来就很有钱。
01
光从数据上看，对新力实在实力的评判，会发生两极分化，以及坐过山车般的感触。
2019年，新力控股完成了914.23亿元合约出售额，但权益出售额只需451.09亿元。
远低于作业水平的权益出售占比，让人感觉这仅仅一头为了冲击规划的“假山君”。当然，也不能这么急于下结论。
新力拿地凶狠，2019年新获取了36个项目，权益地价194.44亿元，约等于权益出售额一半；应占权益总建筑面积280万平方米，相当于弥补了当年出售面积的多半。
至此，新力的权益土地储备上升至1509万平方米。假如是全口径土地储备，估量将超越3000万平方米。
关于一家年出售面积缺乏350万平方米的房企，如此持续规划增加，以及强势弥补土地储备，必定能够说是实力雄厚。
换个视点来看，新力的实力会闪现得愈加直观。
地产是资金密集型、周期性的生意，从买地到开盘回款，短则半年，长则一年以上。
因而开盘节奏、出售回款、出资、工程、运营本钱等现金流入流出，有必要达到无缝配合和动态平衡。
举个比方，不能年末出售回款了，才拿着钱去买地，那样就会错失出资时机。
这样来看，一家房企的实力最佳证明是：
现金流充分。新力恰恰便是做到了这一点。
2018年末的时分，新力的不受约束现金只需71亿元，一年内到期的告贷总额92.25亿元。
账面上来看，很难梦想2019年一边要增加数百亿出售规划，还要砸下200亿元买地。
张园林的诀窍在于：连绵不断用自己的财富，为新力控股“输血”。
新力2019年现金流量表显现，当年经营活动现金流量净额-38.39亿元，出资活动现金流量净额-92.61亿元，融资活动现金流量净额166.25亿元。
规划快速增加的房企，前两项数据为负也算正常，标明新力不能依托本身经营活动发生正向现金流，支撑公司再出资开展，而严峻依靠融资支撑。
新力的融资来自哪里？融资活动现金流中，三组项目现金流数额最大。
“计息银行及其他告贷所得金钱217.48亿元，相对应的归还计息银行及其他告贷185.29亿元”
“向相关公司垫款234.98亿元，相对应的归还向相关公司垫款237.9亿元”
“相关公司垫款476.99亿元，相对应的归还相关公司垫款433.87亿元”
还有三项较大额现金流入，隶属公司非控股股东出资56.8亿元（协作项目增多）、IPO所得金钱19.73亿元、发行优先收据11.61亿元。
这些数据加减后，大约得到融资活动现金流量净额166.25亿元。全体来看，上述第3组现金流，即相关公司垫款给了新力最大的现金流，高于银行告贷，乃至也或许高于出售回款。
476.99亿元的“相关公司垫款”中，来自合营企业、联营企业的金钱分别为52.99亿元、23.9亿元；来自受控股股东操控的公司的金钱高达392.59亿元。
反过来，433.87亿元的“归还相关公司垫款”中，去向合营企业、联营企业的金钱分别为18.71亿元、14.62亿元；去向受控股股东操控的公司391.02亿元。
也便是说，来自控股股东——张园林操控的其他公司，2019年为上市公司“输血”高达400亿元现金。
这儿需求着重，400亿元是一个全年累计数字，比方1月份借给上市公司200亿元，4月份还了200亿元，然后8月份又借了200亿元，12月份又还了200亿元。
终究报表中呈现的也是借了400亿元，还了400亿元。当然，也或许是40亿元周转了10次，只需资金调度不怕费事。
因而，张园林不是单笔拿出400亿元，“输血”上市公司。财政审计人士判别，合理估量规划应该在50-150亿元之间。
“输血”伴随着整个新力做大的进程。2016年-2018年，新力来自控股股东的垫款分别为7.4亿元、84.82亿元、112.51亿元。
这在某种程度上预示着，新力是一个极度依靠张园林“输血”的公司，规划快速增加进程中，需求控股股东随时给到资金，用以顺滑现金流，保持公司运营。
那么问题来了，张园林的钱来自哪里？
02
在房地产作业，部分老板除了主营地产的上市公司以外，还有其他工业板块，上市公司系统表里进行“输血”还算正常，但大多是有偿的、时间短的。
像新力控股这样，持续、大额得到系统外公司的“输血”实属稀有。和作业常态相同，张园林的钱，也或许来自三个方面：
系统外公司挣的钱；个人财富堆集；或者是张园林借来的钱。
新力控股上市前后，张园林、吴承萍配偶将旗下公司股权联系归置捋顺，的确打造出了一个上市公司系统外的渠道——新力科技。
新力科技本来为新力地产的股东，后来被独自列出，与地产公司彻底脱离联系，现在由张园林持股99%、吴承萍持股1%。
现在，这家公司旗下具有“有家”便利店、教育、商业、物业、金融等事务板块，以及一些暂时不适合注入上市公司的不良财物。
规划较大的是“有家”便利店，现在在南昌、长沙、武汉等地已开店数百家。
未来5年，“有家”的方针是进入20个城市，开出4000家门店，完成百亿元出售，这俨然是“新力地产”扩张形式的翻版。
金融方面能够凸显新力科技的位置，2019年中入股了江西省首家当地AMC，成为仅次于国资持股的第二大股东。
这些系统外的板块，大多起步于2017年之后，自己尚处于被“输血”状况，且作业赢利较低，不或许为上市公司很多“输血”，暂时能够扫除。
张园林在新力控股的股票，终究收益人为宗族信任，现在也没有质押用于融资；新力科技旗下公司，也没有大额股权质押，借钱也能够扫除。
那么就只需一种或许了，为上市公司的大额“输血”，来自于张园林个人前期财富堆集。
新力的上市文件，没有泄漏张园林的原籍和受教育程度，只需其从商经历。
那是2002年，张园林只需25岁，他前往胞兄张国印操控的“江西五建”作业，职级最高至总经理。关于江西五建，揭露材料甚少，只知道建立于1997年，2001年被张国印接手改组。
张国印和张园林联手掌舵下，以协作承揽的方法，江西五建的事务的确敏捷在全国扩展，承建项目很多。
不过，建筑作业赢利低薄，兄弟俩的首要财富，或许发明于建筑作业不良财物的收买改造，如烂尾项目收买。
工商材料显现，在江西宜春丰城市，坐落市政府左右的希尔顿世界都会楼盘、国贸广场综合体，江西五建都是承建商，也或许是出资方之一，那是2005年的工作。
这是一段几乎没有被提及的原始堆集进程，张园林真实财富的暴露，还要比及五年后。
03
外界或许无法想到，到了2010年3月，张园林在南昌建立江西新力置地（新力控股前身），联合张国印操控的公司，他们竟然是在招拍挂商场拿下榜首块土地。
这便是现在的南昌新力帝泊湾，建筑面积挨近35万平方米，地价2.28亿元。次年，张园林持续拿下南昌新力中心地块，地价约1亿元。
2012年末，南昌帝泊湾开盘轰动一时，价格超越7000元/平方米，相关于650元/平方米的楼面价，帝泊湾的开发入市，是张园林对外揭露的“榜首桶金”来历。
有必要留意一下的是，作为新力揭露的榜首个开发项目，帝泊湾的规划、建造、服务等方方面面，都能够精确的看出张园林的房地产开发理念，现已十分老练，帝泊湾乃至被赞称为“满意了南昌人对家的一切梦想”。
帝泊湾如此成功，也倚赖于一个奥秘人物的协助，这个奥秘人物乃至是协助张园林，从一个小建筑商成功跃升为地产大佬的要害人物。
江西新力置地建立之初，有四个股东，江西怒放出资（35%）、张园林（33%）、万奇（20%）、沈令华（12%）。
沈令华的股份是替张园林代持，他是南昌房地产范畴的明星作业经理人，至今仍在新力科技担任要职。
奥秘人物来自江西怒放出资，这家公司建立于2007年，法定代表人为刘骐鸣，控股股东终究指向一名自然人“陈锁”。
从工商材料来看，上世纪90年代，陈锁从蔬菜栽培加工发家，随后进入矿工业，触及矿业工程、金矿、铅锌矿挖掘等。在西藏林芝，陈锁与上市公司白银有色协作开发一个超大铅锌矿。
与此同时，陈锁也进入了房地工业，旗下公司开发的“新龙基广场”，坐落南昌成功步行街，是南昌前期的闻名商业地标。
无论是名义上的老板陈锁，仍是法人代表刘骐鸣，均保持着万分奥秘，网上没有一点关于他们俩人的文字、相片等材料。
面临帝泊湾这样一个确认挣钱的项目，2014年头，陈锁操控的江西怒放，将其所持江西新力置地一切股份转让给了张园林。更早之前，万奇的股份也已转让给其他股东。
假如陈锁是的确存在的一个商业大佬，他前期的实力必定比张园林要强，在新力创业进程中发挥了巨大作用。
帝泊湾便是张园林的“榜首桶金”吗？依照数据满打满算，帝泊湾悉数出售结束后，赢利在10-15亿元左右。
但实际上，帝泊湾初次开盘之前，也便是榜首个地产开发项目有了出售回款之前，新力现已表现出不差钱的姿态，除了3亿元拿下帝泊湾、新力中心土地，也渐渐的开端在全国开端收买土地。
清远翡翠湾、惠州琥珀园、武汉帝泊湾、惠州东园、惠州香山居，这五个项目均是在帝泊湾开盘之前就已收买，虽股权、债务收买价值并未对外揭露，但后续土地出让金交纳超2.5亿元。
这些项目大多是问题财物，上一任老板资金链严重，张园林的呈现，充当了今日融创孙宏斌的并购人物。
比及了2013年、2014年，新力加快收买，所支付的本钱也急剧上升。长沙铂园、南昌钰龙湾、丰城帝泊湾、南昌榆景湾都荟均为此刻并购，后续土地出让金交纳超15亿元。
2013年5月，新力还在南昌拿下雅园洲悦地块，土地出让金高达5.244亿元，这个项目后来成为南昌最高端项目之一，价格超越3万元/平方米，张园林在南昌的家就坐落该小区。
从上述时间线来看，从张园林和陈锁建立江西新力置地，拿下榜首块地开端，他们就想好了要全面铺开，而不是像一个地产新手相同，做完榜首个项目，赚了钱后再考虑下一个项目。
就比如去商场买鞋子，你不是想着先买一双，穿烂之后再买一双，而是一会儿买十双，不同场合穿不同的鞋子。
当然，这一切的条件便是：你真的很有钱。
